馴染みの仲介さんから、売出し前の物件を2つ紹介してもらい、現地へ行ってきました。
1戸目は指値をする気力も、ブログにする気力も起きないボロ物件でした・・・(笑)
2戸目の方は悪くない物件だったので、ブログにしたいと思います。
・横須賀市内 ＊京急線駅まで徒歩10歩弱
・価格 600万円弱
・昭和末期築
・土地 110平米 建物80平米
・想定賃料 7万円台
・私道持ち分無し
・急傾斜地崩壊エリア 且つ 土砂災害特別警戒区域
幹線道路から階段を50段ほど上がり現地へ到着しました。
階段の途中にもアパートが複数建っており、賃貸ニーズが高い？ようです。
直近まで売主が居住していたようで、室内は割とキレイで、現状回復＋α程度で募集出来そうな印象です。
階段を上がっただけあり、ベランダからの眺めは悪くないです。
・洗面台やキッチンは交換してもしなくても良いレベル
・浴室はハウスクリーニングのみ
・4DKのうち1部屋のみ和室ですが、畳も比較的キレイで表替えもせずに貸せないこともないレベル
・洋間の1室が、床が少し傷んでおり、クッションフロアの張り直しが必要な状態
・玄関ドアや窓の建付けは問題なし
新耐震・室内も割とキレイですが、難点は背後が山の斜面となっておりレッドゾーンであることです。
横須賀ではイエローは割と当たり前ですが、レッドはさすがの私も保有しておりません。
また私道持ち分もなく、通行掘削承諾書も取得出来ておらず、ほぼ100％再建築は出来ませんw
過去の私であれば指値も入れずに購入を断念しましたが、
・駅からの距離が近い
・レッドゾーンを気にしない入居者が一定数いるはずである（特に外国人）
・リフォーム費用は100万円以下に抑えることが出来そう（多少、手抜きになりますが・・・）
・レッドゾーンは投資家でも避ける傾向が強く、大幅な指値が効きそう
という理由で価格次第ではアリと判断して、
「もししばらく経っても、他に買い付けが入らないようなら、売主さんへ交渉してみて頂けますか」と、
一応買付を出しました。
当然、ダメ元の大幅指値です。
しばらく様子を見ることにしました。
→続く！
