1棟ものの融資が厳しくなり、まだ融資が出る区分や、戸建ての現金買いがサラリーマンの不動産投資の主流になりつつありますが、銀行融資を引かなくても可能な不動産投資として、「転貸借」を活用したものがあります。
サラリーマンでも可能なものは、「民泊」「貸会議室」「シェアハウス」などです。
当然、自身で所有している（もしくは新規で購する）物件にて運営をすることも可能ですが、こんな時代だからこその、賃貸物件（転貸借）を活用し、融資を引かずに初期費用は安く抑え、運営開始することも可能です。
上記全ジャンルについては、セミナーへ参加したりネットや本でリサーチをしましたが、「私はやらない」という結論に至りました。
理由は以下の通りです。
①一般的な不動産投資と比較して、それなりの労働力を投入する必要がある。
②投資金額は少ないとはいえ収支のブレが大きい。
③参入障壁の低さから来る、供給過剰・価格破壊の懸念
①②だけなら、むしろ勉強にもなり経験値も付くことから十分検討に値するのですが、③については自分の努力ではカバー出来ません。
マーケット規模の拡大以上にライバルが増加したら、売上は低下します。（一方で固定費はほぼ横ばいです）
数年前に民泊で大儲けした個人投資家は多数いたと思いますが、「グレー民泊」という大手が参入しない（出来ない）時期に、ホテルの供給不足（＝インバウンドの急増）という追い風に乗ったためです。
民泊の法整備が進み、大手ホテルチェーンが都心部・観光地ともに、続々とホテルをオープンさせ、大手資本が大人数観光客対応の戸建て施設なんかもオープンさせてます。
東京オリンピックまでは問題無いと思いますが、世界的に景気が後退したり円高になったりしてインバウンドが減少したら、確実に供給過剰となります。
シェアハウスも大手住宅メーカー等も参入しており、個人投資家向けのコンサルも台頭し、物件も増加していることから、よほど立地が良いなど、物件に強みがないと厳しいと感じます。
貸会議室は、ワンルームマンションの一室であれば初期費用が100万円以下でオープンが可能ですので、うまくノウハウを蓄積すればローリスク・ミドルリターンは狙えますが、参入障壁が低い分、将来的な供給過剰の懸念があります。
その他、トランクルームやコインランドリーなどもありますが、これから個人が「場所を借りて」参入するのは厳しいと思います。
この手の「流行りもの」の投資については、周囲がまだ注目していない時期に参入し、がっつり稼いで初期投資費用を回収し、マーケットを見ながら「継続（現状維持」「拡大」「撤退」（売却）する余裕があれば成功すると思います。
＊唯一の例外は太陽光です。完全に新しい投資で「流行りもの」ですが、隣に同様のパネルが設置されても自分の売電が減少する訳ではありません。買取単価や出力抑制の有無も事前分かった上で投資を開始出来ることから、改めて素晴らしい投資だと思います(笑)
ポイントは「その投資が現在どのステージにあるのか（導入期・成長期・成熟期・衰退期）」を見極めた上で、法改正や大手資本参入リスクの有無もマーケティング的に考えてみることかと思います。（ファイブフォース分析あたりでしょうか）
