今、太陽光売却を検討すべきこれだけの理由 ~特に免税事業者の方は必見!~

太陽光

最近、太陽光発電所の運用変更やインボイス制度開始を控えていることもあり、

・今後も保有し続けた場合のトータル収益

・売却して税金も払った場合のトータル収益

のシミュレーションをしてみました。

太陽光は不動産と違って空室リスクがなく、収支がある程度読めることがメリットではありますが、ローン返済中のキャッシュフローは薄く、一部の金融機関は担保として評価をしてくれず信用毀損となることから、不動産投資を進めていく上でマイナスでもあります。

その上、最近は以下のネガティブ要因が噴出しております。

①2023年からインボイス制度が開始される予定であり、太陽光発電事業者は課税事業者になって消費税を納める必要が出てくる(かも)、免税事業者のままだと電力会社から消費税分の入金が無くなる(かも)という流れになっている。(まだ未確定のようです)

②売電11年目から、年間10万円程度のパネル廃棄費用の積み立てが必要となる。

③出力抑制無しの物件であっても、エリアによっては低圧でも抑制が掛かる可能性が出てきた。

④現在は電気の利用者が負担している電力会社の配電網の維持費用(託送料金)について、発電事業者(投資家)が一部負担する可能性が出てきた。

⑤パネルの値下がりが止まり、ついに値上がりが始まった。

2022年版!売却シミュレーション!太陽光発電所売却で利益を最大化する方法
太陽光発電所の売却に関する内容です。売買金額、売却益、会計、税金について記載しています。どのような発電所を売却すべきか、保有し続けるべきかを理解することができます。

↑このサイトが分かりやすいです。

 

①については、売電による受け取り消費税(10%)から経費等の支払い消費税の差額を国に納めるか、「簡易課税制度」を用いて一律3%の消費税を納める方法もあるようです。

太陽光発電事業は「仕入れ税額控除」が70%なので、受け取り消費税の30%、すなわち売電金額の3%相当を支払えば良いようです。

10%全て支払う訳ではありませんが、薄いキャッシュフローからさらに3%の支払いが発生することは痛いです、、、

②についても「積み立て」ではありますが、金利が付く訳でもなく、単純に手取り収入が減少するだけのようです。

③は東京電力・関西電力・中部電力管轄は影響は無さそうですが、需給がひっ迫している左記以外のエリアにおいては出力抑制の可能性が出てきました。実施されたら大きな痛手になります。

④についてはまだ正式決定では無さそうですが、決定されれば年間数万円がキャッシュアウトしそうです。

⑤については世界中でインフレが加速していることに加え、パワコンに関しては半導体不足による影響も今後更に大きくなる可能性もあり、将来の入替え時の購入金額は当初想定よりも高くなりそうです。

 

それ以外にも、動産保険料や休業補償保険料も値上がりし続けると思います。(自然災害や電線の盗難などが相次いており保険会社は赤字になっている可能性が高いです)

またここ数年以内に本格的なインフレが始まりそうな気配もあり、そうなればパネルやパワコン本体価格だけではなく、修理費用、防草シートや除草剤、管理や草刈りをする人の人件費、フェンスなど、全てのモノが値上がりしますが、売電収入は20年間固定なので「インフレ負け」します。

インフレが進み金利も上昇すれば、変動金利で借りている人は支払い負担も増加します。

 

最近の楽天カード並みの改悪です(笑)

 

そこで売却を検討し始めたのですが、中古売買価格の相場は「残FIT期間のトータル売電収入の50%+α」程度のようです。

私の物件は全て、出力抑制リスクが無い東電管轄、海沿いではない、斜面ではない平地設置、現在も販売会社が倒産していない企業の施工案件ですので、相場より少しは高く売れるかもしれません(笑)

 

購入して5年超の長期譲渡扱いのケースにおいては、

{売却益(売却金額-売却費用-簿価)-特別控除50万円}×1/2  の金額に対して所得税・住民税が掛かってくるようです。

不動産と同じルールで「長期譲渡」の優遇(上記の「1/2」部分)はありますが、不動産と違って分離課税ではなく総合課税のようです。

本業や他の投資物件からの所得が多い人にとっては所得税率が上がりますが、一般的なサラリーマンであれば住民税を合わせても税率30~33%ですので、仮に長期譲渡で売却益が500万円となった場合は、

(500万円ー50万円)×1/2=225万円  →225万円に対して税率30%であれば67.5万円が税額

となります。

また、同一年度内に他で赤字を出すことにより支払い所得税も抑えられます。(ここが不動産の譲渡税とは違います)

【ソーラー税理士が語る】売却時期の違いで〇百万の差が!?稼働済中古太陽光発電所の売却時に掛かる税金と売る時に注意したい2つのこと | ソーラー税理士コラム - 土地付き太陽光発電の投資物件探しは【メガ発】
ソーラー税理士の鵜之沢氏が個人で太陽光を保有している方向けに、売却に関する注意点をいくつかまとめています。ご自身の状況によっては税制メリットを受けられる可能性がありますので、現状での売却予定がない方も是非ご覧下さい。

↑このサイトが分かりやすいです。

 

また、土地所有権の物件であれば、土地+設備に金額を分けることになりますが、買主は減価償却を多く取りたいので設備割合を高くしたがりますが、売主側も税率が低い設備(上記の例であれば67.5万円÷500万円で13.5%)の割合を高くする方がメリットがあります。

そうすれば土地の売却価格は低くなり、場合によっては土地の売却損が出ますので、戸建てやアパートなど減価償却が終わった他の不動産の売却益と相殺が出来、譲渡税が圧縮出来ます。(同一年度において複数の不動産を売却した場合、不動産譲渡益の相殺は可能なようです。)

 

消費税のインボイス制度開始に伴い、止む無く消費税課税事業者になる人も少なくないと思いますが、免税事業者であるうちに売却すれば売却金額に対して消費税は掛かりません。

上記の①~⑤や、動産保険料の値上がり、インフレ懸念なども加味して、残り10数年保有時と売却時(税引き後)の最終利益をシミュレーションすると、私の場合「頭金を多めに入れて購入した物件であれば、売却金額から残債を引いた手残りが多く、それを再投資に回すことで得られる利益まで考慮すると売却すべき」との結論に至りました。

私の物件は固定買取価格が29~36円なので、21年目以降は一気に売電価格が下がることから旨みがなくなりますが、固定買取金額が14~18円の方は21~30年目までを見据えてトータルで試算すべきですね。

その他、土地が所有権か借地かによっても異なってきますし、21年目以降の「ハイパーインフレ」に掛けるなら電力買取価格は現在よりも高くなっている可能性が高く継続保有もアリですが、現在の1000万円と20年後の1000万円では大きく価値が異なります。

年利3%で複利運用すると20年後は約1.8倍、年利5%で複利運用すると20年後は約2.6倍になります。

ローン完済後の16年目からを楽しみに投資を継続してきましたが、15年目までのキャッシュフローが薄く、少し賢くなったこともあり、最近は考え方が変わってきました。(笑)

新築物件があまり供給されなくなり中古相場が高騰しておりますので、高く売れるタイミングで売却することは検討に値すると思います。

 

*各種情報を基に記載しておりますが、詳しくは税理士さんへ確認の上、売却を検討下さい。

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