私は首都圏の賃貸マンションに住んでおりますが、築古戸建てばかり購入していると、立派なマイホームが欲しくなることが時々あります。
自宅も投資用不動産と同じで、価格高騰期に購入すべきではないというのが私の基本的な考え方ですが、皆それぞれ購入に適した「人生のタイミング」があると思います。
仮に2019年現在、都内通勤圏にマイホームを購入する必要に迫られたとしたらどのような物件を購入するのが望ましいか考えてみました。
＜前提＞
・東京駅or新宿駅まで、ドアTOドアで1時間以内で通勤可能
・60～80㎡程度のファミリータイプ
・投資家らしく予算は抑えて3000万円以内
のっけから、「そんな条件に当てはまる物件はあるのか？」と突っ込みが入りそうです(笑)
利便性の良い立地で快適に生活するのなら、まずはマンションが候補になると思いますが、以下の理由で私は見送りが妥当と思っております。
①新築マンションは、ホテルとの競合が激しくなったことにより用地取得費が高騰していることに加えて、建築費用（材料費・人件費）も高騰しているため、設定価格がどうにも高い。それにつられて中古マンションもなかなか価格が下がらない。（要は割高である）
②東京オリンピック関連の建設・建築需要はまもなく終了するため、今後職人の人件費は下がり、生産緑地の宅地化（2022年～）により土地の供給が増加、更には既に価格が頭打ちとなっており、マンションの売れ行きが新築・中古問わずかなり鈍っているようなので、今後2・3年で大幅に価格が下落する可能性が高い。（要は中期的な価格下落リスクが極めて高い）
③一部の築古マンション以外は容積率を目一杯使い建設しており、よほどの好立地でない限り、事実上建て替えは出来ないと思っておくべきである。（要はマンションは「再建築不可」である。建て替え時に既存建物よりも大きな建物を作ることにより余った住戸を分譲販売し、既存住民の建て替え費用を捻出することが可能なマンションはほとんどありません）
市況を見ながら数年後に購入するのであればマンションもアリかもしれませんが、2019年時点では基本的には「無し」と考えます。
次に戸建てです。戸建てについては都内の土地が上昇していることもあり、好立地の広い物件であれば完全に予算オーバーです。また駐車場・庭付きとなればかなりの郊外、且つバス便になることも必至です。
ただし木造住宅の建築費はここ数年さほど変わっておらず、中古戸建価格はマンションと比較すると、ここ数年ほとんど上がっておりません(笑)
これは相続税対策で購入する人や外国人も含めて投資目的で購入している層がいない上に、建築部材の費用もさほど上昇していないためです。
世の中の流れ的には、「職住近接」「クルマ離れ」「核家族化（子供の数は減少or子供なし）」です。
投資家らしく、将来的にも需要が衰えず、相応の価格で売却出来ることも想定し、私は以下の結論に至りました。
①東京23区のやや外れの、便利な割に地価が割安なエリアに購入（荒川区・墨田区・足立区。 江戸川区・葛飾区も良いが水災による荒川の氾濫などで区全域が水没するリスクを抱えている）
②築30～40年で狭小地（15～20坪くらい）。接道はイマイチでその分割安だが、再建築は一応可能。 手入れに手間がかかる庭や駐車場も無し、駅からも遠くなく(徒歩10分以内）、基本的に土地値物件
③室内はボロボロで、純粋な実需層はドン引きして買わない物件。（その分安い。訳アリの任売物件が理想）
上記5区の中古戸建で「3000万円以下」「土地所有権・50㎡以上」「建物60㎡以上」「駅徒歩10分以内」「築35年以内（新耐震）」でアットホームで検索すると27件ヒットしました。
再建築不可とダブり分を引いても10件以上は残ります。
しかも室内がキレイな物件ばかりです。私も欲しくなってきました(笑)
こういった物件（特に相続物件）へ、大幅な指値が通った物件を住宅ローンを使って割安に購入します。（出来れば室内ボロボロで、その分安ければ一番良いです）
リフォームすれば、利便性も良いので、ちゃんと快適に過ごせます^^
また、3000万円を1％・35年で住宅ローンを組むと月々85,000円ほどで済みます。
その後、不動産価格が暴落したらもう1戸、本命の物件を割安に購入し、2戸目の住宅ローンが組める与信が残されていれば、1戸目の物件は賃貸に出して2戸目も住宅ローンを組みます。
物件にもよりますが10～15万円くらいで貸せると思いますので、貴重な収益物件に生まれ変わります(笑)
＊「手狭になった」などと、銀行へきちんと説明する必要はあります。
もし2戸目の住宅ローンが通らないようであれば、いずれは
①定年退職後に土地として売却（自分は賃貸 or 田舎のボロ戸建て暮らし）
②建て替えしてそこに住み続ける
③自分の住処は確保の上、賃貸物件として運用（「住宅ローン」を使ってますので、きちんと銀行に説明するか、完済後の方が良いかもしれません）
といった選択肢でしょうか。
自分的には、2019年にどうしても購入する必要があるのなら、この目線が一番良いと思ってますが、一番のネックは、まぁ奥さんの理解が得られないことでしょうね・・・
何といっても、所詮は「ボロ戸建て」ですから(笑)
