前回、中長期的な戦略を立ててサラリーマンをリタイアするために、今からすべきことは？ということをを記事にしました。
現在の市況を鑑みて、「土地値の高い」「戸建て」を購入することについて説明しましたが、実際にどうやって買い進めていくのが良いか記載してみます。
まず自己資金300万円を極力温存しておくために、融資を使います。
このブログでも何度か記載した「日本政策金融公庫」にて借入れをすることを第一優先順位で考えたいと思います。
数年前までは、他の銀行同様に公庫も融資は緩かったのですが、銀行が厳しくなったことを受けて「民業圧迫」とならないように（？）、ここ1年で公庫も厳しくなりました。
実際に複数回、公庫で融資を受けている私の情報・感想は以下の通りです。
・不動産賃貸業者向けの融資は、原則最大10年までになった（以前は15～20年だった）
・10年払いでの月々返済額＋運営費が、賃料以下で収まる額までしか融資を出さない。（満額融資とはなりにくく、きちんと10年払いでもキャッシュフローが出ることが前提）
・所有不動産の納税証明書や自己資金エビデンス（通帳の現物など）の提出も求められるようになった。
要は、不正が無い前提で10年できちんと回る（運営出来る）よう、多少の頭金も入れて下さいということです。
初心者の方が、1戸目として公庫で融資を受けるのであれば、実際の賃料が確定しているオーナーチェンジ物件を購入する方が融資が通りやすいかもしれません。
築年数はあまり問われませんので、築古でも購入金額が土地値に近い、高い利回り15％前後のオーナーチェンジ物件を購入出来たとしたら、以下の通りとなります。
・物件価格 500万円 ＊土地値400万円
・賃料 63,000円 ＊年間家賃756,000円で利回り15.1％
・借入 400万円/金利1.5％/10年で、月々支払いは約36,000円
自己資金を100万円＋諸費用40万円の140万円投入したとしても、自己資金は160万円残ります。
公庫からの借入れは、原則年間1回までです。
購入後に一度確定申告して、次回の融資の際に提出する必要があります。
個人で購入を進めていくのであれば、2017年当時の私のように、年内に公庫を使って1戸購入しておくことをお勧めします。
翌年も同じことを繰り返します。（既に実績があるので、空き家を安く買ってリフォームするケースでも、融資は多少おりやすくなっていると思います。）
自己資金はこの時点で枯渇してしまいますが、この間に少ないながらもキャッシュフローが得られている上に、給与収入の一部も貯金しておけば、100～200万円位の現金は確保出来ていると思います。
公庫は、一般的には無担保枠が2,000万円あると言われておりますので、この規模の築古戸建てに抵当権は設定されませんので、この時点で「土地値の高い無担保の戸建てを2戸保有している、不動産賃貸業の実績がある大家」となれます(笑)
この実績を基に、銀行の融資を受けやすくなったタイミングで1棟モノを購入するのもアリですね^^
