戸建投資編【千葉県八街市】~2017年~

不動産

2016年までに、①低圧敷地分割(大型分譲案件)②遊休土地への設置③1区画のみの土地から購入 ④借地 と4パターンの太陽光を購入しました。

公庫の融資もきつくなり、これ以上購入すると年間売電額(課税売上)が1000万円越えとなる可能性も出てきてしまうこと、経費がほとんど掛からないことから確定申告の黒字額が大きくなってしまうことなどから、太陽光の購入を進めることは一旦、中断することとしました。

2017年といえば、不動産価格の「最・高騰期」であり、この時期にアパートを購入することの危険を察知した私は、節税と不動産投資の練習も兼ねてまずは「築古戸建て投資」を開始することとしました。

木造戸建ては法定耐用年数は22年ですが、22年超えの物件の建物部分は4年で減価償却出来ることから太陽光の所得を減らすのに最適です。

不動産投資の本は数十冊は読み、多少分かった気になり、価格が安く高い利回りが期待出来る「千葉県郊外の戸建て」にしぼって物件のリサーチを開始しました。

毎週のように500万円前後の戸建物件の資料請求をしては、電車&徒歩で物件を見に行きました。

行った際には駅前の不動産屋へ飛び込み、手頃な物件はないか? このエリアの戸建ての賃料相場はいくらか? 戸建なら客付けの競争力はあるか? などヒアリングして徐々に感触をつかんでいきました。

すると、千葉郊外の駅で、駅から遠くても戸建てならそこそこ戦えることが分かってきました。

 

夏頃から物件を探し始めましたが、慎重になっていた部分もあり、購入出来ないまま、11月になってしまい、少し焦ってきました。

2017年は仮想通貨でかなりの利益が出ており、その雑所得と太陽光の事業所得を減らすためにも、年内購入(決済)することにより少しでも経費を計上したかったのです。

また消費税課税事業者であるのも2017年が最後であったことから、田舎の建物比率の高い戸建てを購入することが売電分の消費税支払いの圧縮にもつながり、多少無理してでも購入するべきという状況でした。

 

そんな中、利回りが比較的高いオーナーチェンジ物件が見つかり、勢いで購入したのが以下の物件です。

◆場所:千葉県八街市  *JR総武本線沿いの駅から、徒歩30分

◆価格:440万円を軽く指値して400万円(利回り17.4%)

◆平成2年築の木造戸建て  土地・建物ともに80㎡弱

 

支払いは懲りずに日本政策金融公庫です(笑)

融資枠がパンパンなのか物件の担保価値の問題からか、融資額は建物部分の280万円までという回答でした。

また、物件を仲介してもらった不動産業者さんにそのまま管理もお願いしました。

この当時は、接道についてさほど理解しておらず、利回りが良く再建築不可でなければ何でも良かったです。(というか、細かい知識がありませんでした・・)

不動産登記簿の私道の共有持ち分の名義人が10名以上いたのですが、「何だ!この謄本は?」と理解出来ていない完全な素人でした。

今思えば、私道の持ち分があって助かりました。(私道の持ち分がないと言われても、たぶん意味が分からずに買ってしまってましたと思いますが・・・)

 

この物件は購入後約1年半の間(執筆時点)、管理費・固定資産税・火災保険料以外のランニングコストが1円も掛かっていない、超優秀な物件です!

入居者は中学生・小学生がいるファミリーで、お父さんは近隣の地場企業にお勤めで転勤もなさそうですので、長く住んでくれることを祈ってます。

初心者にしては、まずは上出来の不動産投資デビューです^^

 

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