気になる物件を見つけ、横浜市戸塚区に物件を見に行ってきました
価格 1,400万円
JR駅から徒歩20分弱
土地 100平米 建物80平米
駐車スペース 1台
公道接道（接面 約8メートル）
築50年
路線価 220,000円！
私にしては珍しく、高額な戸建てです(笑)
この物件はリースバックで、宅建業者が一旦買取り売主となり、三為契約となります。
賃料は10万円程度であり、利回りは8％台です。
築50年で1桁台の利回りでは誰も買わないと思いますが、リースバックなので修繕費用は入居者負担であることに加えて、
土地値が高いことが魅力的です！
おそらく更地の実勢価格は2,500～3,000万円です。
現金を絞り出してでも速攻で購入すべき物件に思えますが、以下の難点があります。
・建蔽率が大幅にオーバーしている（ノンバンク以外は融資不可）
・建蔽率40％・容積率80％と、あまり大きな家は建てられない。
・入居者がいつ退去するか読めない
・火災保険料や固定資産税が高い割に、利回りが低い
・前面道路の反対側が擁壁になっている
・入居者の「買戻し特約」が付保される
買戻し特約は、入居者（元の所有者）が、決められた金額で将来買い戻すことが出来る特約で、可能性は低いですが買い戻されてしまうと、土地としての売却が出来なくなってしまいます。
買戻し金額は販売価格よりも高いので、インカムとキャピタルは約束されているので悪くはありませんが、4％前後のノンバンクで借入すると儲けは薄く、現金を投入してしまうと資金効率が悪いです。
かなり迷った上で、ボチボチの指値を入れてみたところ、ライバルが私より良い条件で買付を入れているとのことです・・・
満額であれば私が一番手となり購入出来るのですが、深追いすることは辞め、またしても撤退することにしましたw
