気になる新着物件を見つけたので、資料請求をして物件を見にいってきました。
・茨城県取手市 ＊取手駅からギリ徒歩圏
・価格 約400万円
・土地 85㎡ 建物 75㎡
・公道接道の整形地（坂道・段差・擁壁無し）
・路線価 約3.5万円
・築26年
・都市ガス・上下水道完備
・告知事項あり
現地で仲介さんと待ち合わせをして室内を見せてもらいました。
築が浅いだけあって、床のたわみや傾きはありません。
キッチンとトイレはこのまま使えるレベルですが、洗面台は交換がマストです。
1階は「LDK」ではなくDK＋和室となっており、築浅の割に間取りは昭和感が漂っております。
和室の砂壁や障子はキレイなままで、ほぼそのままで貸し出し出来るレベルです。
が、1階の最大の難点は脱衣所が無いことです・・・
75平米くらいある2階建て戸建てで脱衣所が無いのはかなり珍しいです(笑)
続いて2階です。
和室と洋室があり、畳の表替えは必要になりそうですが全体的にキレイです。
洋室も床の張替え等は必要なく、こちらもほぼそのまま貸し出し出来るレベルです。
和室と洋室の間が襖で仕切られているだけなので、襖をふさいで壁を作りたいところです。
ベランダもそのまま使えそうで「ガタ」は来ておらず、日当たりも抜群に良いです。
屋根はここ数年以内に葺き替えを行ったようでピカピカ、外壁は多少汚れている箇所もありますがチョーキングはあまりなく、あと10年は何もしなくても行けそうです。
敷地内には砂利が敷かれており、雑草の手入れは必要無さそうです。
ただし駐車スペースがなく、ブロック塀を壊して軽自動車がやっと停められるかどうかです。
近所に5,000円～6,000円程度で駐車場が複数あり、敷地内になくてもなんとかなりそうです。
このエリアにしては小振りな戸建てであること、脱衣所が無いこと、和室が2つあること、敷地内に駐車場が無いこと以外は申し分ありません。
ただし、、、、、
自然死 → 死後1週間後に発見 という告知事項があります・・・・・
特殊清掃までは必要なかったようですが、現場の床が少し変色しているようにも見えます。
どっちみち床の傷みがあり張り替えが必要になるので、その点は気になりません。
法的にも賃貸や売買の際の告知義務は無いはずです。
仲介に色々聞いたところ、年配の方が一人で住んでおりお亡くなりなった、相続人は都心寄りに住んで持ち家があり、売却を依頼されたがおそらく売却金額に大きなこだわりはない、とのことでした。
告知事項が無かった場合の相場は、どうみても700～800万円はします。
昨日の夕方にサイトに掲載したらしいのですが、メール問い合わせと電話がジャンジャン掛かってきて、メールの返信は全然出来ておらず、本日も私の後に内見があるようです。
仲介は実質一人で営業しているようで、これ以上電話やメール、内見の対応に時間を割けないと言っております。
敷地内に駐車場が無いこともあり、想定家賃は65,000円～70,000円です。
リフォーム費用はあまりかかりませんが、冷蔵庫や家具など大型の残置物が少し残置物が残っており、撤去費用は10～20万円程度は掛かりそうです。
満額で購入したら、リフォーム費用を安く抑えたとしても利回り20％は絶対に無理です。
ただし実需相場より明らかに安いことは、利回りが高いことよりも優先順位が上です。
悩んだ末に、私が出した結論は・・・
→ 続く！
