太陽光の管理・草刈りと、収益シミュレーションについて

太陽光

珍しく太陽光ネタです(笑)。

私は、2014年より太陽光投資を開始して、現在は茨城県・埼玉県・千葉県に4基保有しております。

・消費税免税事業者へ移行したこと

・ここ1・2年は、利回り10%を超える案件の方が珍しい(利回り低下)

・不動産(戸建て)投資にシフトした

ことにより、資料請求や物件視察は、一切行わなくなってしまいました。

 

茨城県中部の物件は、二度ほど電線の盗難にあって3カ月ほど売電が止まってしまったというアクシデントはありましたが、それ以外はトラブルらしいトラブルもなく、順調に投資資金を回収中です。

また管理については、茨城県南部の物件のみ購入した販売業者に管理料を支払い売電状況のチェックや草刈りを対応してもらっておりますが、千葉県と埼玉県の物件は砂利のため、ほぼ雑草が映えないことから売電状況は東京電力の明細書でチェックするのみで完全放置、茨城県中部の物件のみ防草シートから飛び出してくる雑草を、視察も兼ねて時々自分で刈りに行ったり、現地の方にスポットで対応してもらったりしておりました。

茨城県は、クルマを走らせているとものすごい数の太陽光が沿道に設置されており、一大産業化しております。

「太陽光発電所の管理」という新しい産業が浸透してきたようで、時々スポットで商品券などを送って草刈りをお願いしていた方(以前にフェンスと防草シートの設置をお願いした老夫婦で経営している設備屋さん)から、きちんとした「年間契約」の打診があり、私の方から以下の内容を提案して、契約成立しました。

・年間、2・3回程度、発電に影響が出そうな箇所のみ草刈りと除草剤散布を行う。

・除草剤購入費用は私の負担(楽天で購入して、設備工事屋さんの自宅へ配送)

・作業前と作業完了後の写真をLINEへ送ってもらう。

・以上の作業で、年間3万円

 

土地は300坪近くありますが、防草シートも敷いており、発電に影響が出る箇所は100坪もありませんので、草刈りに慣れた現地の方であれば半日も掛からず、私が現地までわざわざ行って作業を行うと1日掛かりとなるため、Win-winな着地点かと思います。

以前は、老夫婦の「おじさん」の携帯(おそらくガラケー)とやり取りしていたのですが、最近はスマホでLINEを使える「おばさん」の方とやりとりすることになり、LINEで写真も送ってもらえることになったのが非常に有難いです。

「管理委託契約書」「定期草刈り契約書」といった契約書面は当然ありませんが、LINEのやりとりが残るので、揉めることは無いと思います。

早速、2021年分の3万円の振込みと、除草剤の手配を行ったところ、数日後に草刈り後の写真がLINEで送られてきました!

作業前の、草ボーボーの写真を取り忘れてしまいました、、、とコメント付きで(笑)

専門の業者に依頼すると、草刈り費用+除草剤散布費用+草処分費用で、1回あたり3~7万円程度掛かるようですので、非常に有難いですね。

 

この物件の年間売電金額はざっくり200万円程度ですが、年間経費が

土地固定資産税・設備の償却資産税で約10万円

電気代約2.5万円

管理費3万円・除草剤約1万円

フルローンで組んだ公庫への返済が、約12万円×12か月=144万円

合計約170万円

と、税引き前キャッシュフローは30万円程度とかなり薄いです。

*10年分動産保険費用込みの販売価格なので、あと数年は動産保険の費用負担は無く、個人で加入した「休業補償」については5年間で6,000円程度と、保険についての負担はほとんどありません。

 

公庫の返済は「元金均等」のため利息の減少に伴い返済が年々軽くなることと、償却資産税も年々軽くなること、購入年度に設備分については消費税還付も受けていることから、公庫完済後の5年間のキャッシュも加味すると、まずまずな物件だとは思いますが、パワコンを10年目で交換したら10年間のキャッシュフローの半分以上、無くなってしまいそうです(笑)

直近の新築低圧物件を見ていると、

表面利回り10%・金利2.5%(信販)・販売業者による管理がセット(月15,000円くらい)・買取単価14円

といったものが多く、一部は出力抑制対象エリアであったり、借地であったり、シミュレーションが強気過ぎたりする案件もあり、パワコン交換費用や、所得税の支払いまで加味すると、ローンが終了する15年目時点のトータルキャッシュフローはマイナス数百万円になっていると思います。

16~20年目で「プラ転」し、21年目以降も買取単価は大きく下落しないことから細々と稼ぎ続けてくれると思いますが、売却を前提としていないので、かなりの長期戦になりそうですね。

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