首都圏・築古戸建て投資日記

都内23区で、新築アパート・利回り8％・駅徒歩9分の物件案内がメールで来ました。低利で融資が引ければ当面は安泰かと思い、一瞬欲しくなりました(笑) 実際良い物件かと思いますが、今後の不動産賃貸経営を進めていく上で、改めて中長期的にどのような...

前回の記事で、戸建ての規模拡大のためにあえてアパートを購入することも検討しているということを書きました。 私は太陽光は15年、戸建ては10年の融資を受けて購入しておりますが、元本の減りは早くて嬉しいのですが、いかんせんキャッシュフローがショ...

私は物件価格が高騰している時期のアパートは、よほどの物件でないと購入すべきでないと思っており戸建てに絞って購入し続けてきましたが、最近は「これは！！」というアパートもちらほら見かけるようになってきたので、戸建てと平行してアパートもそろそろ真...

アパート・マンションと言った集合住宅を物色するケースは、少しでも高い利回りの物件を探すべきだと思います。1年ほど前に、新築アパート建売業者のセミナーに行ってみて、売出中の物件資料を見せてもらいましたが、東京23区の外れ（やや不人気エリア）徒...

私はなるべく土地値にこだわって戸建てを購入しておりますが、私が思う「真実の土地値物件」とは以下の定義かと思います。①土地の路線価が上昇している、もしくは横ばい程度で推移している。②建物があっても、木造などであり解体費用が少なくて済む。③数十...

前回の記事で、太陽光の年間の資産価値の目減り額・率について算出しましたが、今回は築古戸建ての資産価値の目減りについて定量分析してみたいと思います。 ＜前提＞・購入価格　500万円　　＊土地400万円　建物100万円　　　築35年の新耐震・土...

目の前の不動産を購入するか否かを決定する最大の要因は何でしょうか？ 自分でインターネット上で見つけた物件、もしくは不動産業者から勧められた物件など、色々なケースがあると思います。 当然、土地や建物は狭いより広い方が良く、建物も古いより新しい...

不動産投資向け融資が引き締められ、1棟ものを中心に物件を買いにくくなったことに加えて、物件価格が下落傾向にあることから、無理して買わない（買えない）という投資家も増えております。 まだ融資が付く区分や新築アパートはまだそれなりに活況のようで...

昨日の記事の続きです。土地値100万円の超高利回り物件と、土地値400万円の一般的な築古戸建ての利回り物件をそれぞれ購入後に、6年程度の長期譲渡扱いで売却をせずに、「建物が朽ち果てるまで持ち続け、最後に土地として売却」する際のシミュレーショ...

戸建投資をしている人の中には、利回り30％・50％といった高利回りを叩き出している人も多いですが、よく聞くとリフォーム費用を購入費用に含んでいなかったり、ド田舎で家賃3～4万円だったりするケースもあります。 私は1戸目の戸建てを除いて、路線...

2019年10月の消費増税が確定的となりました。私は消費税免税事業者なので、消費増税により太陽光の売電収入が2％増えるので、むしろ歓迎です^^ 一方、不動産賃貸業に与える影響はどうでしょうか？居住用不動産の家賃は非課税のため、収入は増えませ...

最近、大家の会やセミナーへ参加する機会が増えておりますが、地方RC物件を所有している人の話を聞く機会も多いです。 2013年くらいまでに高利回り物件を購入して含み益が相応にある方は良いですが、その後の高騰期に築20～30年くらいの地方RC（...

昨日の続きです。区分の価格が天井を打ち、融資も引き締まり価格が下落し始めると、1棟ものと同じく、融資は厳しいわ、今無理して買ってももっと価格は下がって損するわ、、、で需要（＝買う人）が急速にしぼみます。 ここで区分を既に買っている人は我に帰...

区分の融資は、1棟ものの融資が引き締まった今でもかなり緩いようです。よって不動産業者が1棟ものが売れなくなった今、効率良く稼げるのが、まだ融資が付く区分マンションです。平成バブル前からサラリーマン向けのワンルームマンション投資は存在しており...

私は直近1年の間に、4,5回戸建てセミナーに参加してみました。 本来は戸建ての購入前の段階でセミナーに参加して理解を深めた上で、購入というステップに進むべきなのですが、本で学んだ知識のみで我流で購入を進めていたため、改めてプロの意見・知識を...

私は不動産投資関連の本は100冊以上は読んでおりますが、読み始める前に必ず確認することは、初版時期に加えて、「誰が書いたか」という点です。 ①不動産（投資）の専門家・有識者　　②不動産業者（宅建業者）③（元）サラリーマン投資家（今はリタイア...

昨日の記事の続きで、今後不動産価格や路線価が下がりそうなエリアと、私なりの根拠を記載したいと思います。（あくまでマクロ的な一般論です） ①世田谷区・練馬区　生産緑地面積が23区内で特に多く、2022年以降はまとまった土地が大量に市場に供給さ...

東京23区は土地が高いですが、その分高い家賃が取れます。特に山手線沿いや内側は多くの企業の本社や大学も多く、1都3県から多くの人が通勤・通学しております。「都内の一等地に通勤・通学する人＝お金持ちで会社や学校のすぐ近くに住んでいる人」　とは...

1棟ものの融資が厳しくなり、まだ融資が出る区分や、戸建ての現金買いがサラリーマンの不動産投資の主流になりつつありますが、銀行融資を引かなくても可能な不動産投資として、「転貸借」を活用したものがあります。 サラリーマンでも可能なものは、「民泊...

私は過去に、何度か法人設立を検討しましたが、いずれも見送っております。 一般的に、サラリーマン投資家が法人化する主な理由は以下の2つだと思います。①本業の給与所得と不動産所得を合算すると、法人設立（物件所有）する方が税率・税額が少なくなる。...

市況に応じて購入する物件を選定することは重要だと思いますが、私は2019年は1棟物は購入せず、将来中古アパートをスムーズに購入することを目標に、比較的「土地値」が出る戸建てを意識して購入しております。 建物の固定資産税評価額は築古ですと大体...

戸建とアパートについて、価格や価値の違和感、歪みについて考えてみました。 同じ立地・築年数と仮定して、路線価5～10万円程度のエリアでは、私の感覚では現在の相場は以下のイメージです。戸建　　　　土地80平米　建物80平米　　　→　500万円...

近々に中古アパートを購入するつもりはありませんが、私が考えるアパート（木造or軽量鉄骨）の築年数ごとの傾向と、狙い目のアパートについて考えてみます。①新築or超築浅アパート（築0～5年）　価格高騰期に大量に建てられた。サラリーマン投資家が初...

前回、今後の不動産投資に対するマイナス要因を羅列しましたが、決してマイナス要因ばかりではありませんので、今回はプラス要因（＝物件価格が今後上昇する、家賃が上がる・空室率が下がる）を記載します。①近い将来、金利が上昇する気配が全くない。（とい...

2017年を頂点に、都心の真ん中以外は徐々に1棟ものの価格が下がってきております。スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件、レオパレス（違法建築）やTATERU（上場企業によるエビデンス偽造）などが新聞沙汰となり、金融機関が融資を締め始めたためで...

8月に横浜市金沢区の戸建て決済後、無事11月に入居者が付き、千葉市緑区の戸建て買付後の売主の状況に進展がなかったことから、平行して物件探しを再開しました。エリアは、引き続き「山手線の駅まで、（ギリギリ）1時間以内」を目安に探し始めてすぐに、...

実は横浜市金沢区に購入した戸建てより前に、先に買付けを入れて購入が決まっていた物件がありました。アットホームに、6月の日曜日の夕方？に新規掲載された物件です。200万円と安く土地も広めです。駅徒歩圏ですし「間違いない！」と確信し、グーグルア...

2戸目の戸建てもなんとか入居者が決まり、3戸目の物件探しを再開しました。この頃は千葉県にはとらわれず、「山手線の駅まで（ギリギリ）1時間でたどり着ける」エリアとして、埼玉県・神奈川県も検索エリアに追加しました。（東京都でも一応、探してました...

前回の記事の通り、「山手線の駅まで（ギリギリ）1時間でたどり着ける戸建て」に絞って、実需系サイトをくまなく探しました。ここで言う「ギリギリ1時間」とは最寄り駅からではなく物件所在地からです。大体、路線価で50,000円～100,000円程度...

2017年末に初の不動産投資物件（戸建て）を購入しましたが、物件を仲介してくれた不動産業者へ管理を委託した後は、オーナーチェンジ物件なので「全く」やることがありません(笑)火災保険に入ることも忘れたまま、早速2戸目の戸建てを年明けから探し始...

2016年までに、①低圧敷地分割（大型分譲案件）②遊休土地への設置③1区画のみの土地から購入　④借地　と4パターンの太陽光を購入しました。公庫の融資もきつくなり、これ以上購入すると年間売電額（課税売上）が1000万円越えとなる可能性も出てき...

＜20代＞　株式投資を開始、それまではパチンコ・麻雀程度（笑）＜30代＞　かなり気合を入れて株式投資をするもトータルでは大きく負け　TOT＜40代＞　「現物投資」に目覚め、太陽光・不動産投資を開始。また2016年より仮想通貨の購入も開始