日銀の利上げ決定を受け、日経平均株価は７月中旬には42,000円台でしたが、8月2日の終値は35,900円まで下落し、ドル円も162円から146円台まで円高が進みました。
低金利を追い風にした不動産価格高騰バブルが弾けそうな局面に差し掛かりました。
おそらく都内好立地の不動産はインフレや賃上げを追い風に今後も緩やかに家賃・物件価格ともに上昇が続きそうですが、立地がイマイチな首都圏郊外～地方の家賃を上げられない物件はさすがに下落基調が鮮明になると思います。
特に国道16号線外側の、路線価5万円以下・築35年超え・家賃4万円以下・利回り10％程度・積算は売値の半分程度といった、実力以上の高値で取引されてきたアパートはモロに影響が出てくると思います。
私が不動産投資を開始した7年前の時点で既に「高いなぁ～」と感じてましたが、コロナバブルもありさらに相場が上昇しましたが、さすがにコロナ以前（か、それ以上前）の相場に下がると予測しております。
一方戸建てについては、ほぼ影響が無いどころか、路線価が付くレベルの立地であれば、むしろ価格は上昇するのでは？と予測しております。
・金利上昇（＝利払いの増加）や物件価格下落（キャピタルロス）を避けるため、アパートから戸建てへシフトする投資家が増加する。
・ハイレバ投資家の破綻も顕在化し、戸建てのような手堅い投資が推奨される風潮となる。
・住宅ローンを組んで戸建てを購入する消費者が減少し、その層が戸建て賃貸を選択するようになる（家賃上昇圧力となる。）
・円高により資材価格が下がり、リフォーム費用が下がり始める。（ボロ戸建て投資がしやすくなる）
・株やFXで大損した投資家が不動産投資マーケットへ参入してくる（ただし、いきなりアパート購入は敷居が高く、まずは戸建てから、となる）
若干バイアスが掛かっておりますが、こんな近未来になりそうです。
郊外～地方のボロ戸建ては既に価格が暴落しており、金利が上昇したからと言ってこれ以上暴落はしません。
現金買いが当たり前ですから！
戸建て投資は地味ではありますが、マクロ経済の変化を受けにくい「インカムゲイン」重視の投資です。
上手く高値で売り抜けられたとしても売却益はせいぜい数百万円です。
現金買いや公庫の固定金利で借りて高利回りで長期間運用すれば、必要以上に規模を拡大しなくても月間キャッシュフローは数十万円程度は十分狙えます。
不動産投資7年目にして初めて、潮目が大きく変わったと感じた出来事でした。
