最近、物件リサーチをサボり気味だったのですが、気になる戸建てを見つけたので、内見に行ってきました。
・価格 400万円弱
・横須賀市の京急線駅から徒歩25分程度
・築40年弱
・土地 100㎡ 建物 75㎡
・公道に10メートル程度接道
・駐車スペース1台分あり
・上下水道完備
・路線価 約70,000円
スレート屋根でおそらく一度塗装を行っていると思われ、外壁は少しチョーキングはありますが目立った汚れも少なく軒下の剥がれなどもなく、外観は好印象です。
続いて室内です。
浴室はほぼそのまま貸し出せるレベル、洗面台は交換するかしないか迷うレベル、キッチンはややボロく交換するのが無難、といった印象です。
台所とリビングがつながっておりますが、リビングは何と和室です(笑)
畳はボロボロなので潔く撤去して洋室化が無難そうです。
2階は洋間が3つです。
クロスと天井は比較的きれいで、なんとかこのままでも貸し出せるレベルです。
ベランダの日当たりは良好で、静かな住宅街の中にあるため、住環境はバッチリです！
路線価ベースで土地評価が700万円を超えており、公道接道の整形地のため土地の価値が売値を大きく上回っており、近隣の同程度の戸建ては1,000万円近くします。
想定家賃は7万円前後であることから、収益性・資産性ともに合格ラインの優良物件です！
と言いたいところですが、駐車スペースの裏側が擁壁となっていることもあり、
家全体に傾きがあります・・・・・・
玄関前の廊下、キッチン、二階の洋間の一部は、鈍感な私でも傾きを感じます。
この傾きのために物件価格は相場の半額です。
実需の方であれば、まず購入しません。
裏側の擁壁をのぞき込んでみると、少し斜面になった擁壁のため地震には強そうです。
擁壁に沿って戸建てが複数戸並んでいることもあり、大きな懸念は無さそうです。
どっちみち床の張替えが必要な個所が多く、ついでに床のレベル調整も行えば、他の修繕箇所を含めても、150万円あれば正常な状態で賃貸募集出来そうです。
今年は他にも傾き物件を購入してますが、きちんと直せばほぼ相場賃料で入居が決まることも体感しており、購入方針として買付証明書を提出することにしました。
この物件は、直近100万円程度値下げしていることもあり、売主は年内には売却したい意向のような気がしました。
仲介業者は売買価格がいくらであっても、33万円（税込み）づつ仲介手数料をもらうことが出来るため、多少の指値であれば売主を説得してくれそうです。
現時点では正式な買付は入っていないとのことであり、まぁまぁ常識的な金額で指値を入れてみることにしました・・・
→ 続く！
