2021年の確定申告が無事終わりました。
と言っても、私の場合は売上や経費をエクセルへ入力するだけで、集計や申告は税理士さんへお願いしておりますので、自分で申告する大家さんよりは簡単に申告が完了します。
それなりの費用が掛かる上に、自分で申告するスキルが身につかないというデメリットもありますが、以下のメリットを感じております。
・申告作業を行ってくれるため、時間の節約になる。
・税理士による確定申告の方が、信頼性が高い申告内容と判断されやすい。（融資の際も有利？）
・万が一、税務署が入った際も、比較的安心である。
・不明点があればメールで質問出来、その解答内容が勉強になる。
・色々と税務のアドバイスも頂けるため、結果的に節税につながることも多い。
特に今回は初の物件売却（短期譲渡）の申告もあったため、細かい点も確認させて頂きながら申告したので、非常に勉強になりました。
2021年は退去が1件も無かった上、期中に計上出来るリフォーム費用（減価償却費）が以外と少なく、黒字となった上に、物件売却に伴う短期譲渡税が別途発生しましたので、それなりの所得税・住民税の支払が発生することになりました。
ボロ戸建て投資初期においては、建物やリフォーム費用を4年の減価償却で経費計上することが出来るため、ほぼ確実に赤字となりますが、
・賃貸経営が安定し始めたり
・リフォーム費用の計上が少なかったり
・土地値が高い物件（＝減価償却出来る建物比率が低い物件）の購入が中心となったり
・物件の減価償却が切れたり
・利息部分の支払額が減少すると
良くも悪くも「黒字体質」となってきます。
2021年は「古家付き土地」として購入した物件が複数あるのですが、土地・建物比率について建物を多少多めにして売買契約書を作成してもらうことはしなかったため、固定資産税評価額の按分によって帳簿上の減価償却の対象となる建物価格が決められてしまいました。
計上出来る減価償却が低くなる上に、昨年末より過去に購入した戸建ての減価償却が順次切れ始めておりますので、今年からいよいよ税金との闘いが始まります（笑）
私の場合、帳簿上の総資産（土地・建物・太陽光設備の簿価＋一部その他資産）に対する借入金の割合が50％未満である上、売上(年商）に対する支払利息の比率が5％程度と低めです。
借入によるレバレッジがあまり効いていない上に、経費計上出来る利息が小さいことから「もっと借金をしなさい！」という神のお告げが聞こえてきました(笑)
私は消費税免税事業者のため、太陽光の売電収入（課税売上）と戸建ての建物部分の売却収入（課税売上）の合計が1000万円を超してしまうと、翌々年から消費税課税事業者となってしまいます。
太陽光のインボイス制度が始まれば、消費税課税事業者とならざるを得ない可能性もありますが、制度が未定のうちは免税事業者のままでいたいので、新制度の情報はいち早く入手して、今後の動き方を決定させたいと思います。
消費税課税事業者になることが決定した時点で、建物部分の売却金に消費税が掛からない免税事業者のうちに、建物比率が高い戸建てを優先して売却していきたいと思います。
