石破茂さんが自民党総裁になりましたね。
日銀の利上げ容認、金融所得課税の実施など、現時点では株や不動産にはマイナスの影響が大きそうです。
利上げ→円高→株価下落→不動産も下落 となりそうです。
特に、都内のマンション価格は日経平均価格と連動すると言われているので、さすがに少し調整は入りそうです。
また首都圏や郊外のアパートについても、融資ありきの投資商品ですので、利上げに加えて昨今のリフォーム費用や火災保険料の高騰などもあり、家賃の引き上げが出来ない大半の物件は、価格が下がり利回りが上昇するはずです。
不動産投資人口は増加しておりインフレも少しづつ進んでいることから物件価格が大きく下落することは無さそうとじゃいえ、金融機関は今後の物件価格下落も想定して、融資はより渋くなると予想しております。
そうなると多少利回りは上がったとしても利払い増加分と相殺され、経費率は上昇傾向にあることから、利益率の低い決算書となり、且つ所有物件の金融機関評価も渋くなることから、2010年代のように所有物件の含み益や売却益をエンジンに、一気に規模拡大することは極めて難しくなると思います。
メガ大家・ギガ大家の投資エリア・所有物件を見ていると圧倒的に地方物件が多く、首都圏中心部や16号線内側エリアのみで年収1,000万円程度のサラリーマンが家賃年収1億円を超えたケースはあまり聞きません。
私は地方に物件を購入することは考えておらず、ほぼ一都三県のみで購入しております。
所有物件は全て無担保で、固定資産税評価額が1億円を超えたので、本気を出せばそれらを共同担保にして数千万円程度の中古アパートを数棟買い進めて家賃年収3,000万円くらいまでは到達出来る自信はありますが、リスクばかり増えて、純資産額は大して増えないような気がします。
地方まで投資エリアを広げれば、お宝物件をGET出来る可能性もあるのでしょうが・・・
という訳で、今後の市況を予想すると首都圏で投資妙味の大きい一棟モノを購入するのは極めて難易度が高く、金利の先高観があることも考慮すると、大幅な指値が利く相続案件の戸建てを現金と公庫融資（固定金利）でチマチマ買い続けることが無難という結論に至りました。
まぁ買い時はもう少し先でしょうね～
