久々に太陽光の記事です。
太陽光は買取単価14円になっても、販売は好調なようです。
「融資が付く→多少高くても売れる」という図式のためですが、数年前より確実に販売されている物件の利回りは落ちています。
一番多いパターンは、大体以下のような物件です。
太陽光2,000万円 ＊設備1,800万円 土地代200万円
表面利回り 10.0％（年間売電収入200万円）
管理費 月15,000円 ＊年間〇回の草刈りと、設備点検
ファイナンス 信販で実年2.5％ 180回払い（15年払い）
簡単にシミュレーションしてみましょう！
＊消費税還付、途中から消費税増税による収入アップ、確定申告による所得税の還付や支払いなどは考慮せず。（税理士費用も含まず）
【トータル売上】
20年間の売電収入 4,000万円（200万円×20年）
【トータル支出】
金利込みの支払総額 約2,400万円
管理費 15,000円×12か月×20年＝360万円
電気代 月2,000円×12か月×20年＝48万円
パワコン交換（10年後に全交換）200万円 ＊10年後の流通価格や故障頻度によって上下
動産保険料 年間3万円×20年＝60万円 ＊保障内容による
償却資産税 簿価の1.4％（×17年償却）税優遇が無いと仮定して1年目252,000円、18年目以降ゼロ円として、252,000円÷2（トータル平均値）×17年＝2,142,000≒200万円
土地の固定資産税 年間3万円×20年＝60万円
こんなもんでしょうか・・・
単純計算で、4,000万円ー2,400万円ー360万円ー48万円ー200万円ー60万円ー200万円ー60万円＝672万円 となります。
もっとカツカツかと思ってましたが、以外と残りますね！
ただし税引き前の試算で、20年間何のトラブルや急な出費がない前提でも、当初15年のキャッシュフローはトントンか若干のマイナスとなります。
太陽光の融資は通常15年であり、特に前半の償却資産税は重いため、ガマンの15年間となります。
ただ16年目から一気に楽になるのと、21年目以降もおそらく7～10円で買い取りしてくれる可能性が高く、30年間運営出来るとしたら、固く見ても1000万円以上はプラスとなると思います。
パネル撤去費用＜土地の売却額 となればさらにプラスです。
・管理を業者へ丸投げしたら、全くやることがありません(笑)
・市況を見ながら売却のタイミングを伺う必要もありません。（売却金額が残債を下回り売るに売れないということはありません。ひたすら保有しましょう）
・客付けやリフォーム、家賃設定の見直しなども一切ありません。（パネルの劣化による発電量の低下は年間0.5％程度であるため、物件供給過多エリアの家賃のようにダダ下がりすることもありません）
・信販ローンは15年固定金利のため、金利上昇リスクもありません。（20年間固定単価での買取のため、インフレリスクのみです。）
・購入後に創意工夫をしたり、利回りを上げたりすることはほぼ出来ません。（購入価格の多寡により、購入時点で投資の勝ち負けが99％確定します）
【結論】 表面利回り10％ 金利2.5％でも買うのはアリか？
完全不労所得を目指し、目先のキャッシュフローは求めていないのであれば買い！
そうでなければ、不動産投資にチャレンジしましょう！
