今年の夏に購入した神奈川県秦野市の戸建て。
室内の天井の一部が破れていたり、和室の砂壁の一部が剥がれ落ちて柱がむき出しになっていたり、残置物もてんこ盛りだったりと、かなりの訳あり物件でした。
ジモティー民の力も借りて残置物を片付け、ミツモアを使って地場のリフォーム業者を探して大がかりなリフォームを進めておりました。
ベランダのひび割れも酷く、そこから雨漏りに発展していたことから施工場所はどんどん増えてしまい、最終的に下記を施工しました。
・キッチン・トイレの便器・洗面台・給湯器の交換（浴室はそのまま）
・1階のキッチン・リビングの床の張替え（少し傾きもあり、床のレベル調整も実施）
・1階和室の洋室化（畳をCFへ変更し、砂壁をべニアとクロスへ変更）
・玄関の床とクロスの張替え
・階段の塗装
・2階和室の洋室化（畳からCFへ。壁は砂壁のまま）
・2階洋室（2部屋）の床張り替え（天井と壁のクロスはそのまま）
・屋根の温水器の撤去
・ベランダ床の防水と、ベランダ（外側）と外壁のクラックのコーキング
・網戸張替え、照明交換、玄関の鍵交換、敷地内の伐採などなど・・・
また床を剥がしたところ、水道管の一部が破損していて交換が必要となったり、内見時は気が付かなかった窓ガラスの割れなども見つかり、なんだかんだで約200万円掛かりました。
クロスの一部は汚れたままであったり、和室のふすまもなんとかそのまま使えたので、所々手抜きをして、メインのリフォーム業者さんに加えて、給湯器はプロパンガス屋さん、残置物撤去や敷地内の除草などはジモティー民と、プチ分離発注しての金額です。
それでも、この物件はかなりの指値が通り購入出来たので、これだけリフォーム費用を掛けても、それなりの高利回りは狙えます。
ボロい戸建ては、購入後や工事開始後に想定外の工事も発生するので、リフォーム費用が高騰していることも考慮し、＋30万円～50万円くらいは思い切った指値をすべきですね。
