例年同様、今年も1年間に掛かった戸建ての経費を物件ごとに集計してみました。
2020年・2021年・2022年・2023年に続き、今回が5回目です。
2024年初めの時点で所有戸建ては13戸、年末時点で18戸となりました。
どの物件も共通して、固定資産税・火災保険料、一部の物件は管理費も掛かりますので、それら以外の経費(主に修繕費や募集費用）を記載しております。
また物件購入時の諸費用やリフォーム費用も記載しておりません。
①鎌ヶ谷市戸建て（1号）：2018年に購入し、2020年に入居者入れ替わりのタイミングで現状回復費用などが発生しましたが、2021年～2024年の間、掛かった経費は全く無い優良物件です。
②横浜市金沢区戸建て：23年11月に退去となり売却活動を開始しましたがなかなか売れず、24年4月より賃貸募集も平行して開始。両方とも苦戦が続き10月にやっと賃貸が決まりました。広告料2か月（約18万円）と、空室期間中の敷地内の草刈りや電気・水道代が約8万円掛かりました。一方、少し前の地震による保険申請を行い保険金が下りたことから、年間の持ち出しは13万円ほどでした。
④千葉市緑区戸建て（1号）：井戸水が出なくなり、ポンプ修理に約6万円掛かりました。緊急性のある工事は管理会社経由になるので高く付きました・・・
⑤三郷市戸建て：24年の1月に売却しました。
⑥川口市戸建て：22年は水漏れが発生し33万円掛かりましたが、23年・24年は何も発生しませんでした。
⑦千葉市緑区戸建て（2号）：24年より新しい入居者が決まりましたが、入居後は何も発生しませんでした。
⑧鎌ヶ谷市戸建て（2号）：9月に洗面台からの水漏れが発生し、修繕に3万円位かかりました。
⑨印旛郡酒々井町戸建て：2階の照明が付かなくなり大元を交換、敷地内の樹木が隣地へ越境してしまい数本を根元から伐採することになり約20万円掛かってしまいました・・・
⑩鴻巣市戸建て：何も発生しませんでした。
⑪八街市戸建て（2号）：入居者から、更新料が払えないので退去したいと申し出があり、私の更新料の取り分（半月分）を放棄、さらに管理会社の取り分（半月分）を私が代わりに負担することにしたので、約3万円の費用負担が発生しました。
⑫横須賀市戸建て（1号）：22年12月に購入し23年3月に入居が決定した戸建てですが、24年は何も発生しませんでした。
⑬松戸市戸建て：23年5月に購入し23年末に入居が決定した物件ですが、①トイレのボールタップ交換で2万円 ②ネズミの駆除と侵入ルートのブロック等で20万円 ③洗濯排水管の修繕で3万円 ④水道から赤水が出ると指摘を受け水道管の引き直しを行い25万円 ⑤近所のゴミ集積所を住民でカネを出して修理することになりその負担金が1万円 合計51万円・・・
⑭取手市戸建て（1号）：23年8月に購入し23年12月より入居しております。9月頃側溝の水の流れが悪く悪臭がすると連絡がありました。U字溝のブロックを撤去し新たにU字溝用グレーチングをネットで購入し入居者へ郵送しました。その他、風呂のドアの取っ手の交換も必要となりドアハンドルも購入・郵送し合計で約5万円掛かりました。
入居者は昔、内装工事の職人だったらしく自分で作業や取り付けをしてくれたので、大きな負担にならずに済みました。
⑮さいたま市南区戸建て：23年9月にリースバック物件として購入しました。修繕は入居者（元の所有者）負担としておりますので、固定資産税と火災保険の支払いはしますが、保証会社から毎月入金されることもあり、完全な不労所得物件のため、新たな費用発生はありませんでした。
⑯取手市戸建て（2号）：24年1月に取手市に2戸目の戸建てを購入しました。原状回復費＋α程度で入居開始となったのですが、玄関ドアのストッパーが外れてしまい交換、軒下の剥がれが目立つと指摘を受け張り直し、合計で約12万円掛かりました。
⑰横須賀市戸建て（2号）：こちらも24年1月に購入しました。それなりの費用を掛けて室内はほぼフルリフォームを実施し5月に入居開始しました。入居の条件として雨戸の修繕や交換を依頼され18万円、エアコン取付のための配線工事費用の一部をこちらが負担することになり7万円、天井から足音が聞こえると相談があり鳥獣調査費用が1万円、合計で約26万円掛かりました。
おそらくネズミかハクビシンの仕業ですが、侵入ルートをふさいだ後は音がしなくなり、ネズミ駆除費用が掛からずに済んだことは不幸中の幸いでした。
⑱横須賀市戸建て（3号）：24年2月に購入し5月に入居者が決まりました。一部リフォームが中途半端なままで引き渡しとなったこともあり、クロスの一部張替えとリビングドアの建付けを修繕、後日電気の分電盤の修理も発生し、合計で約12万円掛かりました。
⑲秦野市戸建て：12月より入居が決まりましたが、現時点で修繕の依頼は発生しておりません。
⑳横須賀市戸建て（4号）：12月に入居が決まり、実際の入居は年明けなので、何も発生しないことを祈ります。
既に売却済み分も含めて合計20戸分の固定資産税・火災保険（年割り）・管理費合計が約150万円
入居後に発生した修繕の合計が約151万円
客付け費用（AD）合計が約62万円
支払い利息（利払い）は約44万円
満室想定家賃は約1330万円（保有物件の保有期間のみカウント・購入後～募集開始までの期間は除外）
→経費率は30.6％（150万円＋151万円＋62万円+44万円）÷1,330万円
現在の保有物件の物件購入費+リフォーム費用を年間家賃で割り戻した表面利回り平均は15.3％程度でしたので、
経費率の30.6％を掛けると、税引き前の実質利回りは約10.6％程度となります。 ＊15.3％×（1ー30.6％）
超ザックりですが、1戸当たりの投資額を500万円・18戸で保有で9,000万円、実質利回り10.6％だと年間954万円稼いたことになります。（税引き前・会計上の数字とは異なります）
上記に加えて、物件の売却益も加算されます。
戸建て投資は投資額は小さいですが、築古アパートと比較した経費率は低いため「収益性」は高く、私の規模感でも純資産は年間で1,000万円以上は増加します。
また2024年は物件を6戸購入したため、客付けADや入居直後の追加修繕が多々発生してしまいましたが、物件購入をしなければ支払い利息を含めても20％前後で収まったと思います。
家賃収入を得ながら地道に元本を減らし、時々売却して含み益を実現して、それを再投資し続ければ、フツーのサラリーマン年収以上の純資産を毎年積み上げることは可能だと実感しております。
